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最近有粉丝咨询兵团一中的学区房，楼公子一搜房价吓一跳，学区范围内的房价单价清一色上3万，兵团一中大面积学区房单价元/㎡!
看到这个，楼公子也很是震惊：现在人真有钱，为了孩子，真是很舍得啊！但是，后台咨询的人还真不少，可见热度之高~
学区房三个字一直都是热门话题，经久不衰。特别是优质学区房，将各种房源远远甩在后方，一骑绝尘。
对于家长而言，难道不能不买学区房？如果刨除学区的价值，房子本身还值多少钱？而学区房的风险又在哪里？
NO.1丨壹
造成乌鲁木齐学区房的原因
首先，抛开个别可以由人为因素掌控的资源，大部分资源的价格主要由两个方面决定：本身的价值、供需关系。
先说资源本身的价值。
公立名校的师资、校风、教学质量都是经过岁月的沉淀和积累，老师从师范院校毕业进入学校开始助教、带课、成长，最终成长为独当一方的名师，短则几年，长则一二十年。
名校之所以为名校，关键不是硬件而是软实力，而软实力的决定性因素，就是老师，是名师，他们具对学生从弱小成长为强大产生不可估量的价值。
再来说供需关系。
房地产土地市场有供需关系，供需关系决定房价高低；而在更小的纬度层面，不断涌入的外来人口对于上学的需求与乌鲁木齐发展缓慢的优质教育资源同样存在供需关系。
这些年在国家开放二胎政策之后，很多家庭迎来了二胎，自然而然每年小学生的数量也在增多。
乌鲁木齐的小学生数量如同乌鲁木齐的发展一样，稳步向前。
但是乌鲁木齐优质的公立学校提起来总是天山区那几所，像一中、八一、兵团一中等，再加上这些学校的一些分校。
随着乌鲁木齐的发展越来越多的名校在不同的地方建立分校。通过分校家长们可以让自己的孩子享受到名校的优质资源，但介于名校的师资力量和学习氛围，优质的公立名校总校仍旧是大部分家庭的首选。
想要维持或者提升家庭阶层，是大部分家庭挤破头把孩子送进公立名校的根本原因；而小学生数量持续增长，优质公立学校主观上、客观上都不具备快速增长的条件，也促成当下的状况。
未来，在政策不变的情况之下，学区房，特别是名校的学区房，仍旧持续走俏。
NO.2丨贰
如果刨除学区本身，房子还值多少钱？
地段诚可贵，名校价更高。
大家都知道的乌鲁木齐几所优质名校，全部都集中在天山区，但是由于交通不便、老破小房龄久、停车位不够、物业环境差等问题，房子的居住属性已经大打折扣。
甚至有人偏激地说过：如果没有优质学校加持，这些老旧房子甚至一文不值！
事实是怎样的？我们今天看几个实例。
1、相同学区，不同品质的房子有怎样的差别。
操场巷小区想必大家都耳熟能详，作为乌鲁木齐二手房梯队的领头羊，这几年在业主的“齐心协力”下，价格蹭蹭的往上涨，目前已达2万+/㎡，有的接近3万/㎡。
业主之所以底气如此之足，无非是八一中学+三十小的优质双学区。
▲操场巷小区
周边同样学区的人保大厦小区单价3万/㎡出头，两个小区仅隔一条马路价差1万/㎡。
▲人保大厦小区
2、相同地段，同为老旧社区，有没有学区又有怎样的区别。
同样是在红山路，在南面的新疆教育学院家属院，兵团一中+实验小学，价格近4万/㎡左右，而在北面的红山电视台家属院，学区可就没有这么好了，所以在价格上也是远低于新疆教育学院家属院，多为元/㎡左右。
▲红山电视台家属院
▲新疆教育学院家属院
同地段，好学区比不好学区单价高出大概3万/㎡多。
3、相同地段，品质接近的次新房，会有多少价差。
▲优诗美地（二期）
▲国税小区
位于同地段同条路，房龄也是差不多年份，属于42中学区的国税小区的单价要1.6万/㎡，而同属42中学区的优诗美地（二期）单价1万/㎡左右。
两个小区价差约有元/㎡。
最后我们总结一下，某一个区域内房价的基本排序：学区次新房＞同地段无学区次新房≥学区老破小＞学区老破大＞同地段无学区老破小＞同地段无学区老破大。这仅仅是乌鲁木齐学区房当中的一个例子，其实乌鲁木齐这样聚集了优质教育资源的房源还有很多。然而，房价的具体影响因素太多，具体房源还要具体分析。归根结底，优质学区的次新房是引领区域内房价的领头羊，相同地段房价的下限就是普通学区的老旧社区。面包价格基本等于面粉的价格，这是刨除学区和忽略房子价值后，乌鲁木齐老城区破旧社区的价值可以基本忽略。NO.3丨叁学区房未来的危险性目前乌鲁木齐老城区的二手房价格在元/㎡，根据区域不同会有微小的差异，而这个价格未来也大概率是本区域净地土拍的价格。▲数据来源：安居客但是，学区作为房子溢价的最大筹码，未来却存在极大的不可控性，这当中，就是锁区后多校划片的可能性。以乌鲁木齐一中为例，前身是年由由新疆第一任布政使、第二任巡抚魏光焘亲自动手组织创建的博达书院。年，经中华民国教育部批准，改新疆省立中学堂为新疆省立第一中学。沿用至今。有着丰厚的历史文化积淀。从乌鲁木齐一中成长为名校的过程当中，可以发现，贡献最大的的是政府、教育主管部门以及师资，他们将学校一步步培养成为名校。然而，因为公立学校上学与户籍挂钩，最大的受益者就是在名校周边买了房子的人。但是，那些学区房如果去掉了学区的光环其实平平无奇。当然，这并非危言耸听，而是一种猜想，未来到底会怎么样，谁也不知道。过去买入学区房，并享受到学区房上学以及增值红利的人群都明白学区房的好，但是学区房可能的风险性我们也不得不及时